先来一首打油诗，热热场子。

白天打工人，

晚上尾款人，

确认过眼神，

都是没钱人。

最近新房非常热闹，开发商不断放量，天猫、贝壳也趁机加入混战，这一场线上线下的完美结合，终于将新房市场彻底点燃。抄底、进场、激情、折扣。但是越是这个时候，你是不是越要考虑一下，当下新房到底能不能买？地段怎么样？折扣到底是不是真的？是不是有什么重要的事情被遗忘了？对，你猜着了。

在新房市场不乐观的情况下，二手房市场也不可能独善其身。青州作为新房癌较为严重的城市。新房特价必然会吸引更多的购房人群，此消彼长之下，二手房的关注度必然消弱。

中介的喜新厌旧

对于中介来说，自然是谁佣金高，主推谁家房源。至少2个点的佣金，而且成交周期非常短，但是二手房市场的成交周期至少在一年以上，需要积累客户、需要实地看房、交易需要4个月。一快一慢，一个挣钱多、一个挣钱少，你选哪个？购房者的偏爱，二手中介的诱导，今年青州的二手房市场一定是血流成河，惨不忍睹。

事实到底是不是这样？根本不是

二手房成交非常稳定。数据反映一切，把这2年的数据拉长，其实二手房成交量非常稳定，甚至在疫情结束之后，二手房市场的成交量恢复非常快，这就证明基本面非常扎实，购买力在不断回归。

截止到今年10月底，二手房销量超过5万套。

与前几年的同期数据相比，更为明显。今年的销售数据，居然比2018年同期的数据还要高一些。

2、二手房价格走势非常稳定。

2019-2020年，青州的二手房价格波澜不惊，只是轻微震荡，截止到9月份，青州二手房的价格居然还略有翘尾向上的趋势。

 3数据为何与我们想象的差这么多？案很简单。1、限售3年，保持二手房市场流通性。很简单，新房至少在5年内无法流入二手房市场。

当时无数炒房客怨声载道，认为自己房价翻番，一夜暴富的希望被扼杀了。

事实上，恰恰相反，正是这条政策保证了青州二手房市场稳定，不至于出现房价大幅波动，炒房客互相碾压，争相抛售的情况。过时间换空间的策略，减轻了二手房市场的压力。

2、二手房业主的惜售心理

说实话，成交周期有点长。投资房地产是为了什么？是为了挣钱，是想通过房价暴击，实现人生财富自由！结果事与愿违，炒房炒成房东。房价下行，再加上几年的贷款利息，10-20%的损失是跑不了的。亏本销售，实在是不甘心。于是很多业主宁愿捂在手里，出租，空置，也不会轻易折价出售。卖了就一无所有了，不卖还有个盼头。保不齐，过两年还能涨上去。最起码现在还能落得上一个账面财富，给自己一种心理上的安慰。

3.更重要的是，二手房市场是分化的。

市场上行时，鱼龙混杂，什么房子都能成为风口上的猪，市场一旦表现不佳，分化的加剧，真正有价值的房子才能脱颖而出。

学区房还是硬通货。尤其是今年首次实行的民办初中摇号制度，主城区的优质双学区房热度拉高不少。都说老破小不能买，唯有学区房独善其身。

房子还是很坚挺。青州主城区改善项目是缺失的，是有断层的。尤其是优质房源成为改善群体的首选，价格自然维持高位。即便在疫情的影响下，整个区域的成交均价也维持在2万元左右。

4、十年内次新房价格坚挺

为什么有的卖房者售卖周期长达一年，除了价格因素外，房龄也是最主要的因素。糟糕的户型，形同虚设的物业，实在让人提不起购买的欲望。无论是刚需首次置业还是改善需求群体，十年内次新房才是最具吸引力的选择。千万不要只看数据，什么房源增加了，什么价格跌了，什么周期很长，数据永远只是数据，根本不能完全反应真实的市场。二手房市场的分化更为突出。

千万不要被中介骗去打新。要明白，中介是为谁代言！是为购房者还是开发商。项目无所谓，只看谁家佣金高。对于中介的话，不说一棍子打死吧，听完也要掂量掂量。跑了这么多新房二手房项目，我告诉你最接地气的建议：

1、置换赶紧卖。

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