昆明石林 云南旅居样板城市

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有三个原因让旅居地产在2019年大热。

一、中国经济发展的必然

根据国家统计局的数据，2018年中国人均GDP为64644元，也就是接近一万美元，已进入“中等偏上”收入国家。另外，2018年全国户均房产拥有量已大于1套。这两个数据带来了居住和旅游产业的质变，从“有房住”到“住得爽”的转变，从“旅游”向“度假”的转变，旅游地产的“宜居”属性顺应趋势，发展加快是必然的。

北上广是不可能逃离的，这辈子都不可能逃离的。拥有了本地的住房，在更“宜居”的城市拥有一套“面朝大海，春暖花开”的房子，给自己和家人的美好生活多一个选择，比“逃离北上广”更理性，更有担当。

中国移动互联网和高铁的快速发展，也降低了人们切换生活城市的成本，5G时代，这种变化会更明显。

二、旅居房产供给优化

旅居地产市场经历了多年的“蛮荒时代”，“赚块钱”的开发商逐渐退出市场，2015年旅居地产的投资额降到了谷底。

从2016年起，旅居地产的投资额逐年递增，目前旅居地产市场活跃的开发商，大多爱惜羽毛，重视产品打造，推出了一些能引领生活方式的旅居项目，越来越多的“阿那亚”出现了。

昆明石林凯旋怡景

大背景是地产行业正在从“销售”向“运营”导向转变，说人话就是以前开发商只管卖房，现在卖房只是开始，后续的资产管理、社区运营、客户服务成为更重要的事情。

轩飞认为没有后续运营和长期区域规划的旅居地产都是“耍流氓”，现在看起来“流氓”少了，旅居房产供给正在走向成熟。

三、房住不炒时代的投资选择

像我朋友那样的土豪在本地被限购，口袋里有点钱想投资的人不是少数。P2P坑、股市过山车、比特币不懂，而买房还是最稳妥的投资选择。

大部分旅居地产是不限购不限贷的，房住不炒的时代，在异地买一套可度假、可出租的景观房，是越来越普遍的房产投资选择。

如何判断旅居地产值不值?

在讨论这个问题之前，我们先得建立旅居地产投资的价值观：

1、长线投资，别有抄底心态(炒房暴富的时代过去了)

2、除了房产增值，更关注持有价值(房子不只是资产，更是生活)

在正确的心态和价值观基础上，判断旅居地产是不是有价值，需要回答四个问题。

一、在不在大都市圈内?

中国房价走势的根本逻辑是“城市化”的进与退，城市化增长最明显的地方，是“大都市圈”，也是房产增值潜力最大的地方。

交叉比对旅居地产项目所在地与外地人购房限制政策宽松的城市，目前适合旅居地产投资的“大都市圈”有四个：

1、青威烟胶东都市圈：这个区域有中国北方最好的海岸线，缺点是冬天较冷，核心是新一线城市青岛，环渤海高铁开通后，这个区域和北京、天津的联系将更紧密。建议关注这个区域的荣城、海阳、龙口。

2、厦漳泉闽东南都市圈：这个区域在北纬24度左右，气候适宜，好山好水好沙滩。厦门、泉州都是强二线，目前福建正在逐步推进厦漳泉一体化的发展，建议关注漳州和泉州的海景项目，厦门超过180平的土豪专用住宅也是不限购的。

3、粤港澳大湾区：大湾区的发展是国家战略，珠三角本来就是城市化和经济发展先锋，区域内有多个一线和强二线城市，目前不限购的城市只有惠州，有大量旅居项目落地于此。限购政策宽松的江门和中山也可以关注。

4、环昆明云南都市圈：云南的自然资源得天独厚，昆明是新一线城市，且是泛亚铁路的中国起点，2020年起通车后将加强云南和东南亚的联系，这个区域的缺点是基础建设需要时间改善，昆明和周边的大理、石林、玉溪、腾冲都可以关注。

敲黑板：为什么没有海南?懂得懂。

二、区域配套靠谱吗?

买房不要偏听偏信开发商销售人员的各种炫酷配套承诺，一定要事先做好功课，如果相关配套是地方政府乃至省政府的重点规划，相比开发商自建兑现要靠谱。有长线思维的开发商已经开始“配套先行”，先造配套再造房子，体现了长期运营旅居项目的信心。

配套最需要关注的三个方面是交通、休闲和医疗。

1、交通：1公里内有高速公路出入口+2分，到机场或高铁站车程60分钟内+2分、90分钟内+1分，到区域核心城市车程60分钟内+3分、90分钟内+2分，2公里内有地铁站+5分，总分5分合格。

2、休闲：独特的休闲度假设施(沙滩、温泉、景区、乐园等)、餐饮、娱乐、健身、超市一个都不能少。

3、医疗：旅居地产特别适合老年人避寒或者避暑居住，高等级的医疗机构配套非常重要。

三、是不是全装修房?

买了房就得装修，装修过自己家的人都知道是个“脱层皮”的事儿，而且永远是遗憾工程，不在本地的房子自己装修就更累人了，不是全装修的异地房产真心不建议买。

担心开发商赚装修溢价，也没有必要，毕竟自己找装修公司也是要被赚钱的，品牌开发商比普通人对装修公司的议价能力和装修验收经验强很多，全装修交付的房子会节省购房者诸多时间和精力，也便于拿房后可以尽快出租获取收益。

需要注意的是：买全装修房在购房合同中一定要包含装修标准的条款，如果有单独的装修合同就更好了。万一交房货不对板，合同相关条款是后续维权的重要依据。

四、有没有托管服务?

旅居地产大多在旅游度假地，做为民宿或者短租公寓是兑现后续收益的主要方式，如果你想自己做Airbnb，劝你趁早打消念头，民宿营销、保洁、接待那堆事儿不是普通人异地能干得了的。

在买房前，一定要确认交房后开发商或者物业是否能提供全面的出租托管服务，不能确定提供的，除非准备自住，否则就别买了。